第八节 售房有陷阱，买者需清醒

仔细分析房地产广告语会发现，房地产商所选择的广告语与房屋的最终成交价格之间有着密切的联系。当然，这并不是说把一套房子标榜为"性价比很高，周边环境好"就会大大抬高房屋的最终卖价，但专家的研究表明，当房地产商使用"性价比很高，周边环境好"之类语句时，他们确实是在鼓励购房者以更高的价格买房。事实上，房地产商掌握了所有的信息，包括房屋的市场存量、最近的销售趋势、商品房的空置率、按揭贷款风险、银行复利的滚动幅度、房屋面积的水分、房屋周边的绿化率等情况。但是，作为精明的商家，他们会牢牢掌握这些信息，因为他们掌握了这些信息才能为自己牟利。

一处楼盘的诞生，开发商追求利益最大化永远是其最终目的，因而其房价中的隐性因素往往很多。换句话说，开发商盖房子只是手段，其眼睛永远盯着的是购房者的钱。这里有两个前提条件：其一，商品房预售制度；其二，开发商掌握定价权。作为世界范围内罕见的商品房预售制度，我国的开发商至少已经利用此种特殊优势，可能制造了几种问题：地盘上还一片空地，开发商就开始堂而皇之收买房人的钱；口惠而不实，盖出牛头不对马嘴的房子，从而引发林林总总的纠纷，如面积缩水、绿化地侵占等；开发商以土地作抵押从银行获得贷款，而利用预售制度集资建房，等于从中获利的同时，却将风险转嫁给了金融系统和消费者个人；如果开发商经营不善乃至破产，买房人预付了房款却拿不到产权。

那么，开发商是如何定价的呢？其定价原则是"就高不就低，追涨不追跌"。如果同等品质的两个楼盘都在售，那么后者的起价肯定会比前者略高。比如，某块楼盘目前销售价位是每平方米1．3万元，那么，紧邻某楼盘尽管刚开始打地基，其开盘价至少为每平方米1．4万元。如果是同一楼盘的不同项目，则二期销售价肯定高于一期销售价，三期高于二期，以此类推，越往后价格越高。

楼盘销售策略也颇有玄机，为抬高房价而兴风作浪，负责接待的销售人员首先告知顾客每平方米7000元的两居室已售罄，仅有3居室大户型少量在旺销，随后指着墙上的销售情况示意图给顾客看，果然"全线飘红"。原来，开发商明明手中有房，偏偏限量销售，人为制造稀缺性，并利用信息不对称，**购房者进入消费陷阱。处于弱势地位的购房人在购房时常常面临两难：人人都想买房，地段、户型、配套、价位相对合理的房子摆在那里，经过销售人员的操作，看上去十分紧俏，稍纵即逝；一次错过，当下一次机会再次来临时，就意味着要付出比原先高出不少的代价。于是，不理智消费出现了，这正中开发商下怀。北京房价尽管上升快，实际上有近60％的商品房闲置。这种违反市场供求关系的反常状况，非常尖锐地体现了开发商"死扛"，而购房者处于弱势地位的真实市场供需矛盾。

开发商的降低成本行为就是变相涨价。中国建筑科学研究院一位不愿意透露姓名、长期从事建筑监理工作的总工程师说，现在许多人抱怨买不到小户型，原因就在于开发商不愿意建小户型，因为建"大户"型比建小户型节省建材，且资金更密集，卖出一套"大户"型就相当于卖出了几套小户型。另外，一些人的过度消费、炫耀性消费以及媒体渲染的明星、名人的"豪宅"效应，也在一定程度上对房价起到了推波助澜的作用。

在价格像火箭一样蹿升，房地产开发商"玩猫腻"的情况下，北京和其他城市开始有限价房计划，北京限价房的地段已经向社会公开，北京共有10大地块，且交通方便。这样，就如当年的经济适用房一样，不知有多少人正捏着拆迁款或一辈子的积蓄，等待着那一套限价房。据估计，北京限价房的规划总面积约110万平方米，有1万套以上的房子。这会不会是像当年的经济适用房一样，僧多粥少、人多房子少，大部分怀着希望的居民只能希望落空呢？

对于大部分城市居民来说，一生只能买一次或两次房，买房牵涉到房子的总供给与总需求、房地产开发商有意抬高价格、信息不对称、居民负担风险、利息风险和还贷风险等一系列问题。只有在充分估计这些因素、增强了自己的抗风险能力后，适时买房才是理性的行为。一个存在70％的需求缺陷的市场肯定是个不正常的市场，一个有着60％空置率，而开发商隐瞒这种信息的市场也是不正常的市场，这种市场的坚挺是有一定时间限度的。如果盲目跟风、从众，缺少理性的判断，作为处于弱势地位的购房者肯定吃亏。