第九节 让贷款帮助买房美梦成真

对于大多数人来说，买房离不开贷款，1998年住房制度改革后，我国按揭贷款迅速发展，这对推动房地产业的发展和快速实现居民的安居之梦，都起到了积极的作用。但任何事情都有它的两面性，贷款在方便房地产商和购房者的同时，也给购房者带来了一定的风险。所有事物都有它的两面，在现代资本主义的初期发展阶段，亚当·斯密被其神奇的力量所吸引，写出了《国富论》和《道德情操论》，但后人在逐利的时候只会引用斯密的"看不见的手"，却基本忘记了《道德情操论》的许多论述。房地产商的高层人士和银行的高级管理者在利益的算计上，肯定比一般的商业人士和普通居民精明多了，他们在销售房子和提供贷款的时候，为消费者描画了一个美好无比的前景，消费者往往被其迷惑。

时代不同了，人们的消费观念也随之发生了巨大的变化，提前消费、借债消费是一种新的消费观念，也是拉动经济增长的重要手段。但作为普通的消费者，很容易被热销的场面和过度消费的心理所左右，在买房时只看到美好的一面，被房地产商热情的行为激励，没有考虑自己的经济承受能力和抗风险能力，没有对未来的不确定性风险进行全面的估计，作出不理性的消费行为，一旦生活和工作出现波动，风险迅速出现而措手不及。

银行的按揭贷款是按照复利计算的，复利是怎么算来的呢？复利的计算公式就是：S=P（1+i）×n，这里，P是本金，i是利率n是年数。复利的特点是"利上加利"，把上期没有还的本利作为下一期的本金，每天新生的利息到次日还会生利息，因此，预期没有还款中的利息部分会像雪球一样越滚越大。按照中国人民银行的规定，从2006年1月1日起，个人住房贷款逾期罚款利息率由以前的每天加收0．02％计收利息，改为在借款合同载明的贷款利息水平上再加收30％到50％，这就使得滚雪球的速度加快了不少。下面，我们来看一下逾期罚款的计算方法。逾期第一天还贷额=本金+利息+罚金+罚金×30％，逾期第二天还贷额：第一天还贷额+利息+罚金+罚金×30％。这就意味着逾期越长，滚雪球的速度越快，到最后，自己都没法想象。可见，复利就像一个"连环套"，是一个隐形的陷阱。

真正的穷人，不买房子，每月就那么一点收入勉强过日子，于是就断了买房的念头；真正的富人是用全款买房，省了贷款、月供、按揭的麻烦和风险。聪明的人，会将每月的按揭严格控制在警戒线以下，并有一定的积蓄，保证家庭的抗风险能力；冒险的人，则是将钱孤注一掷地投向住房贷款，一有风吹草动就会满盘皆输。

晓兵一直生活得很舒服，没有什么压力，与妻子共同的月收入有8000多元。但是，几年前买房后，小两口的生活发生了急遽的转变。因为他们的每月供款是3500元，除掉生活的基本开销后所剩无几。晓兵本来很想跳槽到另一家待遇和工资都比较好的单位，但经过接触和盘算后，不敢贸然跳槽。二人也因为经济问题经常吵架，妻子还提出要离婚，以至于他经常做噩梦、失眠、胸闷、气短，有一种"很不幸福的感觉"，而欠银行的债还要欠20年，等债务还清了，也没几年好生活了。

晓兵为什么在买房之后生活急转直下呢？原因就在于他在买房的时候没有正确估计自己的还贷能力和抗风险能力，没有把每月供款严格控制在月收入的1/3的警戒线以下，没有估计自己未来负担增加、变动工作等不确定性风险。

买房可不是买一般的消费品，也不是买家用电器之类的商品，买房是一种长期的消费和投资行为。既然是一种投资行为，就存在许多风险，还贷的压力要持续几十年，这就需要投资者在贷款之前，正确估计自己的还贷能力，预测可能的工作变动风险、负担风险、银行复利风险、意外风险等。在还贷的几十年中，是否跳槽、孩子上学、老人生病等情况都需要考虑周详一些，并预留一定数额的资金预防意外，买房就纯粹是一项长期投资，作为一项长期投资，当然希望这种投资具有增值价值，同时，风险比较小，这样的投资才比较划算，所以，买房的投资价值是看其长期的增值潜力。

但是，买房的投资价值并不完全决定于房子的升值潜力，它还决定于买房时的投资方式。就拿北京的房地产市场来说，从1998年住房制度改革以来，房地产市场以7％以上的增长速度发展，最近两年甚至达到了20％的增长速度，原来市中心每平米6000多元的楼房，现在已经涨到了每平米近10000元的价格，有很多地方的楼房都已经翻番了。对于有钱的大老板来说，这段时期是很好的投资增值时期，其条件就是以全额付款买房，在适当的时间再卖出，这样的投资肯定赚钱，而且比较稳当。在世界一些大城市的快速发展时期，房地产投资都是相当具有投资增值潜力的投资项目，是成就大富豪的重要领域。在香港，当年的李嘉诚等人就是通过投资房地产行业而使自己的财富得到了迅速、稳定的增长，最后成就大富豪的。

不过，房价是否涨了跟买房能不能赚钱却不是一码事儿。房子赚不赚钱，要看是不是卖出去了，而且卖了个好价钱；要看是不是租出去了，并且出租赚的钱不但能还贷、交物业费、供暖费、水电煤气费，而且还有剩余；要看出租多长时间能把自己的"投资"收回来。看着房价一直涨，自己觉得挺美，可等到大家都有房了，自己涨了价的房子还能卖给谁呢？有的人会考虑"以房养房"，这是现在很多购房人的主要购房目的，但是，"以房养房"也要计算"养房"的成本和收益。以前，由于利率比较低，出租、持有又没有什么附加的税费，"养房"的成本自然比较低，所以，与其把钱存在银行，随着通货膨胀慢慢贬值，还不如买套房子出租赚钱。但以后不行了，利息涨了，如果再征收物业税，要"以房养房"的投资人就得想想：像"养车"一样，这房养不养得起。但是，从近年来的市场行情来看，买房出租遇到了成本上升而收益下降的局面，这样，收益减去成本的净收益就会逐渐降低。看来，要想投资房地产赚钱，必须有足够的资金，全款买房，在适当的时候赶紧出售，就很容易赚钱。

近来，中国大城市的房价不断上涨，许多人加入投机和投资买房的行列，在"羊群效应"下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价就继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛售房产，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。房地产是个很长的产业链，房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条，因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。

经济发展在国与国之间有不同之处，但是有许多东西是相通的，对于什么是房地产泡沫，如何来界定早已是众说纷纭，但是有几点衡量标准应该是基本的：一是房价收入，二是房地产投资与房价增长速度的关系，三是商品房的空置率等。

根据《楼市》市场研究部和搜狐焦点网联合进行的调查显示，北京房地产中以投资为目的购买的人群占到26％，北京东部的楼盘，投资所占的比例达到了40％以上。这种情况很像当年海南省和广西北海等地的房地产泡沫，在很大程度上是炒作把房价推上了上涨的快速通道。有些人投资并不是全额投资买房，而是相当一部分资金以按揭贷款的方式解决，这样就增加了还贷风险和利息率变动的风险。

一般来说，随着经济的发展，房地产价格的总体趋势是不断上涨的，虽然国外存在房地产泡沫破裂的情况，但总体来说，房地产价格的趋势还是上涨的。所以，对于个人来说，买房不仅是一项长期的消费支出，更是一项长期投资，这种投资具有比较稳定的增值趋势，虽然其价格会有起伏，但总体是上升的，所以，个人有一定的资金积累，把它投入到房子中去是比较稳定，又能增值的，比把钱存银行更划算。