第五节 搞活土地开发政策

大幅度减少土地使用规章

韩国根据国土管理法、首都圈规划法、城市规划法等法令，将国土区分为各种用途的地域、地区、区域等，使得利用土地受到了局限。在70多份法律中，有160多项重叠指定了地域、地区、区域等用途，所以，土地的利用及开发遇到了重重困难。民间部门要依据这些法律规定，在得到认可的情况下进行大规模的开发难于上青天。例如，京畿道南阳周市，依据首都圈规划法被束缚于自然保存

法区域，依据其他法律又被指定为日常水源保护区域、水质保存特别对策地域、限制开发区域、农林地域、自然绿地地域等，所以，开发本身已不可能。即使有可能开发，也要在与相关部门交涉过程中，耗很多时间，如此受限制的情况比比皆是。

国民政府将全面地对土地利用规章进行简化与改善，对制约利用土地的相关法律进行综合分析，把目的与约束手段相似的地域、地区、区域相合并，并大幅整理相重叠的法令。此外，对整理过的土地赋予个别固有番号(coding system),使土地利用制度更加透明。为了抑制不必要利用地域、地区的存在及新设，必须实施指定地域的事先审查制，同时，将引入超过一定期限时土地用途被自动取消的制度。

与此同时，将中央政府统筹的用地相关政策，转向符合地方化时代的范式。由地方政府根据居民们的要求制订土地利用计划，并为使必要的规章得以实施，将土地利用计划及实用土地的权限大幅移交给地方政府。中央政府较之直接的土地利用规划则侧重于制定国家范围土地管理及与土地利用相关的方针，对必须保护、保存的地域加以限定与管理。

土地开发方式的多样化与民间参与的活性化

根据现在尚在实行的宅地开发促进法以及与产业用地、开发相关的法律、法令等，开发土地时，所有土地均可出售。其结果是承担项目者的前期资金负担过重，而且所要开发的土地与各种法规关系不够明确时，土地开发将遇到更大的难关。所以，政府为了缓和购买土地所需资金的负担与土地所有者间的抵触，将通过混合使用购售方式和还地方式等，使开发土地方式多样化。

此外，计划将土地开发制度改善成为民营部门，可以参与宅地开发项目。迄今为止，为了防止开发中利润的私有化，均由公共部门独占宅地开发项目。其结果是宅地等土地供给失去了灵活性，民间资本与创意性没有得到很好的发挥，所以，政府决定根据市场需求有弹性地供给土地，并为了引入多种土地开发方式，将把土地开发者扩大为公共、民营业者、第三部门(民官合同法人)等。

将土地开发项目承担者扩大到私人的同时，公共机关则通过加强土地储存功能，起到稳定供给土地的作用。希望韩国亦如外国，预先廉价购置土地，必要时再进行开发，由此大幅降低使用土地费。

另外，引入多种形态的土地开发金融制度，促进土地的有效利用。例如：使特定不动产中的佃当券或被担保债券等有价证券在资本市场上出售，以此筹措财源的土地资产证券化方案。此外，制定以不动产投资为目的，由银行组织资金，购入、开发、运营不动产，由此产生的利润或损失由投资者平均分担的会社型不动产投资信托(REIT)制度。

韩国的土地面积为99670平方公里，其中山地占66%、耕地占22%,住宅、工厂、公路等基础设施与公共设施等所用城市用地面积不到全国总面积的5%。1994年改编了国土利用体制，将可开发利用

的土地由国土的15.6%扩大到42%,但城市用地从4.3%增至5%。将来住宅、工厂等城市土地需求还会增长，所以，应解决土地供需不均，为依照市场原理供给必要的土地，应更好地利用原来的限制开发区域(greenbelt)与准农林地。

改善限制开发区域的制度

首先将限制开发区域的制度依照变化的经济条件加以改善。1971年7月将汉城外廓地域首次指定为限制开发区域之后，至现在，扩大到全国14个区域，全部面积为5397.1平方公里，占全国国土面积的5.4%。在这些限制开发区域内居住着有全国人口的2.2%的28.2万户居民和96.5万人。

限制开发区域制度起到了防止城市无序扩张及确保绿地的作用。但同时又出现了由不合理的制度与固定的规章造成居民财产权受侵害，继而引发持续的民怨。

所以，通过对限制开发区域的全面调查与环境评价，区分和指定必要区域与可解除指定区域，由此建立限制开发区域。此外，将“面积为主的管理”转向“高密度管理”,全部改善对限制开发区

域内利用或限用土地合理化。为此，政府将计划制定最大限度地反映有关专家、利害当事者、环境保护者等意见的合理性改善方案。

有计划和合理地活用准农林地域

1994年，以开发与保存为目的划定的准农林地域占国土面积的27%,对城市用地产生过重大作用。但与此同时，在公路、上下水道等基础设施及学校等公共设施尚未很好地建设的情况下，高层公寓剧增，饮食、旅馆等大量夹于其中，由此带来了诸多副作用。

为此，政府将有序地开发需求最多的准农林地域，并改善准农林地域制度，提高土地利用率。首先调查准农林地域土地利用情况，并综合参考地域开发条件、土地的生产性等，计划重新调整用于不同用途的地域。此外，采取与自然和谐的开发方式，积极促进提高山地使用率方案。