第八章 开发内地地产02
水土不服？
尽管进军内地房地产已有十多年了，但和记黄埔的动作思路，还有点对内地市场不完全适应。比如，项目定位被指不符合内地消费者的习惯。一位房地产分析员举例说：“深圳的黄埔雅苑，每套平均100 平方米，这在寸土寸金的香港可能非常受欢迎，但在内地，就很难说。”说归说，论归论，黄埔雅苑依然卖得好气象。
风向似乎也对李嘉诚不利。越来越多的人相信，北京房地产业存在严重泡沫。
的确，北京大大小小的房地产公司超过了五千家，商品房空置率相当高。商业楼价高企，全力推动宏观调控压抑楼市。
北京房地产似乎正成为一个危险的赚钱行业。从2002 年7 月起，北京土地开始采取公开招标、拍卖的方式，“在拿地方面，大家基本站在同一个起跑线上”，和黄善做政府高层公关的优势不再明显。这也就不难理解为什么和黄似乎对京郊东四环、东五环被称为“CBD 后花园”的位置格外青睐了。
据华润置地董事郭钧分析，李嘉诚不再选择高档写字楼及商用楼而瞄准住宅市场，可能是出于对投资风险的把握。不过，和黄新的投资并没有进入实质性的运作阶段。
2001 年9 月，和黄与朝阳区签署意向协定，斥资100 亿人民币开发东坝5000 亩的超大盘。借李嘉诚的超常人气，东坝几乎一夜之间备受瞩目。但此后一年多几无进展。业内传言，该地已划拨给本土开发商天鸿集团，和黄早已出局。朝阳东坝，原本平常的一方土地，由此变得备受瞩目。在朝阳国际商务节上和记黄埔悄然亮相，更是引来无数关注。9 月22 日，朝阳商务节闭幕，记者期望已久的李嘉诚并没有出现在签字现场，和黄代表只是和朝阳区签订了一纸意向性协定。
和黄地产（北京）副总经理陈敏在一次京港经济研讨洽谈会上表示，由于和黄看好北京房地产市场前景，和黄将加大在北京的房地产力度，除了姚家园项目外，现在还有数个项目在洽谈中。李嘉诚也表示，未来几年将加大对内地房地产业的投入，预计投资一百亿港元开发新项目。
李嘉诚在商场的运作一贯以超人的高层攻关为自身优势，在内地市场，李嘉诚也是遵循同样的操作手法。
长和系在北京不仅要面对香港老对手的竞争，同时更重要的是要应付当地众多实力雄厚的地产商，如华远、华润、万通、万科等的围攻。
强龙与地头蛇之争，各有利弊。谈起金钱，很多人都认同李嘉诚的看法。
财富是什么一回事？李嘉诚回答：财富是可以令一个人的内心有安全感，但是超过某个金额之后，便没有太大意义，一个人所需要的安全感未至于要那么大。
己有多些财富时，骤然间想起要做些什么事，做些自己认为对其他人有意义的事，身边有钱，随时便可以去做，若想花钱才去赚钱，很难。”
对于长和系的挺进，当地地产商颇不以为然。尽管长和系进内地房地产市场已有十年，但在市场运作思路和手法方面显然还是显示出水土不服。其中最主要的一点就是，建筑规划风格未必完全适应北京地区的消费口味。在东方广场阻滞后，和黄无奈将目光转向了普通住宅市场，放弃了利润回报丰厚的高档楼盘的开发。
北京房地产市场潜藏着巨大的风险，正在变成一个吞噬巨大资金的无底黑洞。在此风云际会时刻，和黄在北京非但没有退缩，而更有大举发力的迹象。
李嘉诚对京城地产痴心不改，其间虽有无奈之举（汇金网蜕变成一家房地产公司），推断其真实意图，应该是希冀在北京及至全国再造一个地产王国，但代价将是非常巨大的。哪怕是这个项目没有实质性盈利，亦可以作为一个样板与楷模，发挥其辐射全国的功能。
李嘉诚说，一生中从未在内地谈私人事务，好像东方广场停工两年、三年，假如他要利用关系，就不会停那么久。这确实是实话。
李嘉诚不断强调说，在香港我见特首的时间很少。除了彭定康以外，回归前见其他港督的时间远多过董建华，而公司的海外机会和发展这么多，亦根本不需要利用什么特殊关系。
主题公园
2002 年10 月，北京市首都旅游集团突然分别在京港两地透露：首旅集团与美国环球片场已于9 月签订了独家合作意向书，共同开发北京主题公园，注册资本为23 亿元人民币，涉及投资总额约70 亿元人民币，合作模式是，环球片场与首旅集团的合作，由首旅集团负责提供土地和资金。
在向外界宣称“欢迎其他财团加入”时，首旅集团董事长段强强调，和记黄埔已通过北京旅游发展公司进入主题公园项目。事实上，和记黄埔早已做好了准备。10 月17 日，北京控股、首旅集团、和记黄埔（中国）有限公司共同出资，和黄有另一手准备，老早就在北京郊区房山圈下了3000 亩土地。
在北京旅游发展公司成立前后，北京金银信投资有限公司突然闯进了人们的视线。金银信公司的股东包括：和记黄埔、长江实业，及北京市政府下属的京泰实业。金银信手里掌握着3000 亩地。据悉，早在1997 年年底到1998 年年初，金银信公司与房山区窦店镇政府签订了田园村约1500 亩地租赁合同，为期30 年。随后，金银信通过拍卖对破产企业用地等方式又掌握了1500 亩土地。
重要的是，该片土地，金银信一直藏而不用，以致荒草疯长。作为果茶厂的该片土地终因与当地发生纠纷而展现在世人面前。“两块牌子，一套人马。”
业内人士透露汇金网与金银信的关系时说。金银信公司的总裁杨秀芳，同时也是汇金网总裁。汇金网成立至今，公司牌子就一直没有挂出，取而代之的是北京金银信投资有限公司的牌子。
环球片场和迪斯尼是一对欢喜冤家。1999 年，双方都把香港视为自己进入中国市场的首选之地。结果，迪斯尼胜出。既而，环球片场转向上海，与上海磋商修建主题公园。但是，迪斯尼又有了在中国兴建第二座主题公园的想法，再次杀出，环球片场再次落败，显然上海市对迪斯尼情有独钟。据透露，双方有关磋商已进行了好几轮，只是碍于香港杯葛，一直没有声张。不过，后来还是大张旗鼓地干了起来。
不甘失败的环球片场再把主要精力转投北京，希望借助北京2008 奥运会全面改善城市形象的机会一举夺标。问题是，李嘉诚和其合作伙伴将不得不考虑香港方面的态度——特首董建华曾宣称，“一个中国只应该有一个迪斯尼。”
当然，这只是小国寡民的香港人的一厢情愿。即使在环球片场、首旅集团，和记黄埔相互之间，也是，明争暗斗，矛盾重重。
主题公园首先意味着一项庞大的投资。中方的想法是，希望环球片场能尽快投入大笔资金。而环球片场出于规避风险的考虑，更希望中方的资金以及其他投资商尽快到岸。
知情人士说，在确定了环球片场为北京主题公园的投资方后，环球片场的积极性似乎又不高了。像主题公园这种大型投资项目，盈利回报期太长，对于资金流的要求很高。如果不能尽快从中获益，长期持有不开发窦店的3000 亩土地作为中国大陆第一家大型的主题公园，规划中的北京主题公园能否真的游人如织、取得理想的投资收益，很多人都抱怀疑态度。
从汇金网大跨度越过主题公园，李嘉诚这位商界巨人在内地的产业战略布局无疑非一般人想象力所能及。究竟是摸着石头过河？还是南征北战式的战略性大转移？
但是，主题公园产业本身的投资价值和商业风险到底如何呢？主题公园，目前在国内似乎还是朝阳产业，全国各大城市中并没有绝对的成熟的开路先锋，国外巨头也只在虎视眈眈阶段，而不敢轻举妄动。
2002 年8 月间，江西媒体爆出新闻，称美国好莱坞准备落户华东，并希望找一处有山有水的地方落户。据《今日东方》记者了解，革命老区江西吉安成为美国好莱坞的首选，该地市委书记吕滨已率队到美国考察，并与美国方面签订了初步投资意向，总共涉及的投资金额达10 亿人民币以上。
环球片场、迪斯尼及至好莱坞，不约而同地把下拨投资热潮，指向了中国。
主题公园概念开始被热炒，并成为各种资本下一步跑马圈地的重头戏。
精明的李嘉诚显然不会错过。借助2008 年北京奥运，李嘉诚携手中、美两国的合作伙伴，用心可谓良苦。然而，跑马圈地过后，谁能挖到真的黄金？是不是有投资过剩产生泡沫的可能？是不是能够同时带动周边房地产业，环球片场与北京市区间的交通配套设施如何解决？这些都是李嘉诚介入北京环球片场主题公园成败的关键。
李嘉诚真的把注下在了娱乐业吗？还是地产？业内人士分析说，主题公园也是以地产为依托的，这是确保资金到位的唯一卖点。而没有主题公园作为经验的长和系在北京主题公园的作用可能仅在于此。李嘉诚显然志不在此，自己擅长的地产开发才是投资的焦点所在。
波折
和黄地产（北京）公司副总经理陈敏说，姚家园项目建筑面积为40 万平方米，分三至四期发展，兴建超过三千个住宅单位。据介绍，姚家园项目一期是经济这是一个新的讯号。但确实是一个明确的讯号。分析人士指出，姚家园项目的一个千真万确的意义是：李嘉诚把眼光从高档写字楼和商住楼转向了普通住宅市场。因此，对长和系而言，姚家园项目将是一个转折性的标志。华润置地董事郭钧主认为，这可能是出于风险的把握，李嘉诚在香港最擅长的就是住宅市场。
和黄地产（北京）副总经理陈敏称，非常看好北京房地产市场，和黄将加大在北京投资房地产的力度。从目前来看，李嘉诚的意图，仍然是打造北京乃至大陆的房地产帝国。
从其下注汇金网，到汇金网蜕变成一个房地产投资公司；从谋划主题公园到姚家园项目切入普通住宅市场，在变化的轨道中，均能看到李嘉诚对北京市场前景的判断与谋划，对地产的执着与痴迷，甚至能若隐若现地看到李嘉诚对内地地产市道的疑惑。尽管像汇金网转身一样属情不得已之举。
一位房地产业内人士说，根据他过往的印象，尽管李嘉诚更具资本和营销实力，但万科房地产公司和珠江合生房地产公司，以及诸多北京本地地产商，与和记黄埔相比，在开发住宅项目上可能更加强大、更熟悉本地市场、更灵活。
不过，没有人敢下这样的结论：李超人在京城房地产没有用武之地。李嘉诚宝号“超人”，绝非浪得虚名。但是，当你想依据市场规则，循规蹈矩地操作之时，你所面对的竞争者可能是一个完全不按常理出牌的人，甚至是一个任意改变游戏规则的人。那么，这场竞争，未开始之前，已经有了实实在在的结果。
市场公认，李嘉诚对市场趋势与判断一向很准，眼光独特，尤其有一个低买高卖的绝招：在市况低沉时大量买入，慢慢等待机会，市况转好时转手卖掉，大赚其钱。
李嘉诚绝招看起来很简单，但不是每个人都能操作的，不单需要精准的眼光商业智慧，还需要巨额的资本，超人的魄力。只有在资本的实力与智慧的基础之上，才能沉得住气，挺得住势。这也是以往李嘉诚敢于跨行业多元化投资的秘密所在。
这一回，李嘉诚在北京却似乎一反常态，种种原因使其不得不在地产上集中火力。作为李嘉诚进军内地房地产市场的旗舰，和黄地产在内地持有的土地在这个意义上，即使房地产泡沫破灭的预言成真，李嘉诚可能也早有准备。
如果商业银行严格控制流向房地产企业的贷款，房地产则须依仗自身的资金实力、凭借大规模开发降低成本，同时对抗风险能力的要求大大提高。在这样的环境中，现在的一大批房地产开发公司肯定将走投无路，卖身投靠资本实力雄厚者。洗牌之后，少数有实力者才能生存。这样的局面，显然是李嘉诚所乐见的。
那时，李嘉诚的对手就不是现在的五千多个，只有寥寥可数的几个。不过，内地的事情很难说。今天几个公司倒闭了，明天，说不定又有几个更大规模，动辄几十亿元，甚至上百亿元规模的公司冒了出来，你都不知道那些钱是从哪出来的。
尽管李嘉诚最有可能是这幸存下来的几个之一，但是，即使如此，把所有的鸡蛋放在一个篮子里，始终存在着一定风险。而且，面临群雄争霸和不熟悉的市场环境，李嘉诚将为他的北京地产帝国付出相当大的代价是肯定的。
作为在香港呼风唤雨的地产巨头，李嘉诚在北京的发展却不尽如人意。但是，这种局面在2004 年似乎有转机：东方广场在清退小租户后，租金大幅上调。而北京春天Mall 的投资方中国商业发展建设公司（H.K）也爆出有长江实业资金背景，且一期投资计划就要达到二十亿元人民币。
东方广场商场东方新天地自2000 年试营业以来，营运业绩一路攀升，成为几十家一线品牌的聚集地。据东城区地税部门统计，2003 年东方广场纳税增长率高达两位数。东方新天地前总经理谭祐华先生表示，东方新天地的成功营运，证明他们在租户组合、管理和持续的创新宣传推广活动等方面做到了精益求精。
目前，东方新天地商场的出租率已经超过95%，更有些店面的月租金已经达到每平方米260 美元，2004 年租金上调20% 左右，个别增幅更达50%。
具有戏剧性的是，作为王府井商业联合会副会长的春天商业总经理尹铁铮曾经批评过东方广场的选址不当，但此次春天Mall 的投资方中国商业发展建设公司，其资金背景却是李嘉诚旗下的长江实业按需投入，可见李嘉诚已经是咬定春天Mall 了。
经过连番波折，李嘉诚不得不把所有的鸡蛋中的部分放在一个篮子里，一个顺手可牵的地产篮子。
“乌托邦”——世界汇金网
2001 年，李嘉诚在北京成立了世界汇金网，梦想成为中国的标准普尔，中国银行业统一的网络平台，直指当时金融业发展的最高端、最前沿。
李嘉诚的战略眼光和公关能力绝对令人佩服。然而，事与愿违，汇金网后来演变成了一个可有可无的空壳。
2001 年7 月18 日，号称“中国首家外资金融网站”梦想做成，“中国的标准普尔”的“世界汇金网”在人民大会堂鸣锣开张。这是一个令人心动令人向往令人鼓舞令人振奋的商业愿景远景规划。
根据李嘉诚当初的构想，汇金网将成为长和系在内地投资的制高点，长和系内地资本运作的进出口银行，一个中国金融界的网上投资平台，中国内地的“标准普尔”。汇金网的首发阵容可谓强大，背后是清一色的实力派外资，其中长实占30%，世界金融集团占15%，其他还包括策略性股东汇丰投资集团等。
汇金网的全部注册资本5000 万元港元皆来源于长实，所以其实际控制人为汇金网主席李泽钜，而李嘉诚则是幕后老板。汇金网的剪彩仪式，中国人民银行国家外汇管理局、中国证监会、中国保监会等金融机构的要员云集。为增加汇金网的分量，汇金网总裁则由前任中国人民银行副行长杨秀芳执掌帅印。这是一个不容置疑的野心勃勃的资本扩张计划。
汇金网宣称，将在2001 年年底登陆香港创业板，届时首批加盟汇金网的会员按各自会费总额配售原始股，以迅速聚集人气，打出声势。但是，一个漂亮的亮相之后，汇金网接下来进展不顺，运作不畅。成立后，汇金网再也没有爆出任何利好新闻，笼罩其头上的炫目光环，像一颗夜空刹那间的流星，转眼之间就褪去了斑斓的色彩与迷人的光芒。
网络银行是汇金网成立伊始就高高举起的一面大旗。其根据是2001 年7 月9 日中国人民银行发布实施的《网上银行业务管理暂行办法》。汇金网方面认为虽然政府没有明确下文，但从某种意义来讲，汇金网可以说是中国金融改革的一个试点。汇金网提出的一个电子金融改革的全面解决方案，之所以获得了政府以及金融主管部门的认可，原因就在于是汇金网主动出资并自行承担风险，银行业务的互联互通，成为内地各大商业银行互通的电子枢纽中心，既可方便人民银行对网上业务进行监管，也增加了各银行之间的竞争。
但汇金网卡壳就卡在它不是金融机构，而是一家由香港人出资注册的外资企业，这样的身份要想在央行寻求一个合格的金融执业牌照，并且野心勃勃地部分取代央行的商业功能，在内地金融业还未能完全开放的情况下，根本是不可能的。
在香港，法律未明文规定不可以做的事情，你就可以大胆去做，在内地，法律未明文规定的事情，你最好小心一点。也许正是这个名不正言不顺的出身堵住了汇金网成为网络银行首批成员的通道。所以，汇金网才转身与内地众多银行开始了亲密接触，希望依托一家内地商业银行来完成这件美好的愿望。先后成为其战略合作伙伴的招商银行、华夏银行等都与汇金网进行了多次接触，但要说服哪一家担此重任似乎都不是容易的事。
“这些银行要么本身就有网上银行系统，要么也正想建立自己的网络银行，拓展自己的客户队伍，而如果要借由汇金网这个企业平台去实现理想的话，就总是隔了那么一层窗户纸。”一位前汇金网的高层私下说到。
在长期谈判不成后，李嘉诚也逐渐感觉到，与内地银行合作组建真正的网络银行，在目前整个金融行业开放仍然很缓慢慎重的客观条件下，这种可能性几乎为零。最终，绕了一大圈的汇金网仍然停留在出发的原地——虚拟的网络金钱世界。
中国农业银行、民生银行等多家被汇金网称为是自己战略合作伙伴的单位，在接受查询时，众口一致地对外称，“与汇金网目前没有任何业务关系。”这对汇金网的打击无疑是致命的。
汇金网在成立时还曾宣称：“要搭建一个电子信息平台、实现全国银行间的互联互通，用汇金网的一卡通在任何银行都能进行任意的交易、支付。”这个梦想在实践中落了空。
开通初期，汇金网要把全国银行像穿珍珠项链一样穿起来的神来之笔，吸引了无数人的眼球，人人都睁大眼睛期待这令人眩晕激动的时刻，期待着李嘉诚为他们描绘的这一近乎天方夜谭式的愿景，但要真正实现目标，同样没有那么简单，尤其是不能自己一厢情愿。甚至，期待造就中国的投资大鳄索罗斯，“国内各个银行之间历来老死不相往来，电子信息系统建设得再完善也是各自领域的单打独斗。”原因也很简单，就是，它们都有自己的存款指标、贷款额度和最珍贵的客户资源，如果实现互联互通，就意味着每一家的客户资源将要与大家共同分享，这怎么可以呢？”中国银行业协会副秘书长段培忠在接受访问时表示。
按照汇金网的发展思路，其利润来源主要有以下几个途径：1. 向会员收取会费；
2. 类似于标准普尔的第三方资信调查收费；3. 网上互联互通收取的手续费；
4. 成功将会员的项目推荐给投资机构后，从中收取的佣金；5. 促成各种兼并吞并后的佣金；
6. 各项融资及上市安排、资产转让、资产评估之中介佣金。
但透过以上分析，可以看出汇金网的财路条条受阻。汇金网的另一项业务，是将自己定义为依托网络概念的投资公司。汇金网可以说是李嘉诚投资史上的唯一的乌托邦。
首先，在汇金网的网络平台上实现各银行业务的互联互通，现阶段是根本不可能实现的。这一点就连央行也无法强力推动。汇金网不是一家金融机构，而是一家由外资控制的网络公司，不可能取得一个合法的外资控股金融牌照。
让外资承担网络央行的职能，显然是件天方夜谭的构想。这就如同一个人生地不熟的香港人在北京开设婚姻介绍所，而且限定只介绍内地人与内地人，而不是内地人与香港人或外国人，自然而然地，其结果可想而知。
中国虽然正在加大金融体制改革的力度，但对外资进入中国的金融系统这一关乎国家经济安全的问题，始终保持着审慎的态度，央行绝不会因汇金网而开此闸门。其次，各银行间互联互通缺少现实基础。各大商业银行间长期处于竞争状态，而非合作状态，囿于都有各自的存贷款指标和多年来积累的珍贵客户资源，基本是老死不相往来。如果实现互联互通，就意味着每一家的客户资源将要与大家分享，这是不可能的，最起码在短期看来。此外，各大银行都有在三至五年内改制上市的打算，这无形中又增加了竞争的激烈程度，互联互通就更不可能。最后，也是最关键的一点，汇金网未能获得更高层的金融机构的对未来的设想，而且，在实际操作过程中，势必处处事事受到约束掣肘。
加入汇金网的企业用户，不仅可以享受金融信息服务，还可在汇金网平台上自行发布资金需求和项目介绍，汇金网将组织经济、金融方面的专家和律师事务所、注册会计师事务所对项目进行资本风险评定，然后出具可行性报告向投资者推荐，也就是第三方资信调查和评定业务，基本类似于标准普尔。
这个设想是很超前的，对于内地目前急需资本及资产变现的大环境中，确实是大有可为的，所以初始其前景确实也很诱人。但是，在目前整个内地社会的信用体系尚未建立健全，金融中介机构缺少相应配套措施的情况下是很难落实的。
在对一些好项目进行投资时，汇金网发现，由于缺乏必要的担保，企业使用一些资产进行了抵押，但对汇金这样一个纯粹的电子信息企业而言意义不大，至少实质意义不大。因为，在一个诚信缺失的商业社会，希望用一个看得见、摸不着的虚拟网络承担交易信誉的中介与保证，或多或少都偏离了现实，超越了现实。
试问，今天的人们，还有几个善男信女相信网络承诺？至少，超越了内地的现实。至少，对汇金网自身有着巨大的缺乏保障的风险。很明显，这里是内地，而不是香港。
杨秀芳甚至认为，“如果发现有好的项目，汇金网也会考虑自己去投资一部分。”汇金网的这个想法很独特，然而在实际操作中却存在不少困难。汇金网为了与企业尽快打成一片，寻找到好的项目和资金，主动与各个地方政府合作为企业投资融资牵线搭桥，但在投融资过程中，资金安全问题始终无法很好地解决。
因此，融资虽然是中国企业目前的急需，但在实际操作中，由于难以做到位，汇金网也很难从中真正见到效益。
但是，就在实质的业务还没有展开之际，企业会员已经对它们从汇金网所得到的服务开始抱怨了。“他们当初承诺的，现在一个也没有实现，提供的信息和分析也没有什么实用价值。”一位原汇金网的用户发牢骚。他认为，如果没有什么新的变化，他不会在明年继续成为汇金网的用户了。
李嘉诚一向以具有战略眼光而备受推崇，但这一次犯下了一个价值5000 万汇金网的资本链条，到底脆弱到什么程度？就算其背后有雄厚的资金支撑，那么，路在何方？抑或，汇金网以上的种种策略上的失误，仅仅伤及李嘉诚身上的半根毫发？又或，汇金网不过是网络热潮的副产品，根本就不曾纳入长和庞大业务的运作中？
汇金网何去何从？不言而喻。然而，这些问题的答案或许并不重要。因为，此时的汇金网已经以另外一个身份活跃在北京的地产界了——挂着金银信的牌子汇金网业已蜕变为一个空壳。而金银信则因为与世界级巨头联手雪藏3000 亩地皮而引起了人们的注意。读者的视线应该再次回到本章的开头。
逸翠园事件
和黄（北京朝阳）有限公司于2003 年年初正式注册成立，但事实上，在2001 年和黄地产取得逸翠园小区所在的姚家园地块时，北京公司就有了基本架构，为姚家园项目的动工做种种准备。位于北京朝阳区平房乡姚家园村的这块土地，被和黄地产看好。业界流传说，为了取得这块地，和黄高层多次行走于北京市政府和朝阳区政府之间，终于以约7 亿人民币的价格将其收入。
逸翠园是香港和记黄埔地产公司在北京开发的第一个大型住宅小区，为李嘉诚旗下所有。项目占地约27 万平方米，总建筑面积约36 万平方米，首期开发18 幢住宅楼，共提供760 套商品房，成交均价9230 元／平方米：项目自2002 年12 月23 日开始交房。然而，在收房过程中，部分业主对房屋质量提出了质疑，对交楼流程表示不满，并有数名业主参与集体维权。按照合约，这块地的一级开发由平房乡自己的开发公司负责，和黄从二期工程介入。此外，在统一的规划下，由平房乡的开发公司与和黄分别建设拆迁安置用房和商品房。
直到交房第一天，前来收房的业主发现，和黄方面要求业主付清维修基金、物业费、契税以及各项杂费后才能进去收房——先交钱再看货，这种看似不公平的做法在内地房地产业中极为常见。
部分业主认为，逸翠园的建设商——北京某建筑集团公司是工程质量低劣的主要责任者。这家公司注册成立于1994 年6 月4 日，是北京市朝阳区区属的曾与该公司有过业务往来的一位地产界人士说，这家公司起步于朝阳区十八里店乡小武基村的乡村建筑队，因为人脉灵通而在北京建筑市场中颇能呼风唤雨。直接承接逸翠园施工项目的是这家企业的第六工程部，是逸翠园地块所在的朝阳区平房乡的乡属企业。其实，在内地，许多资质不足的建筑企业为了获得建设项目，采取寄人门下直接挂靠的形式成为某个大建筑企业的项目部、工程部，独立核算，条件是每年交给大企业一定的管理费。这种做法在业界十分普遍，而这个第六工程部采取的也是这种挂靠方式，因而得以共享田华集团的国家一级的建筑企业资质。
一位和黄北京公司市场部的人士在收房时对业主表示，和黄当初要取得姚家园的这块地，前提条件是必须把建设项目交给该建筑公司，这已经为后来问题的爆发埋下了隐患。而该公司在施工过程中管理不善，延误工期，最后和黄不得不多次央求建筑商按时完成工期。连如此简单的商业要约，也要委曲求全，可见作为发展商的和黄，委实不能伸张自如。
在内陆，虽然发展商是爷，建筑商是孙，但是，一旦确定由孙子开发建设，孙子就会一夜间变成大爷，发展商反过来变成孙子一样求爷办事。对于和黄这样的港资，对于李嘉诚这样的大腕，似乎更是被咬定青山不放松。田华集团公司工程部称，逸翠园项目当时是对外公开招投标，为了中标，田华公司的标书都装了二十五大箱，直接邮到和黄地产香港总部。当然，这不过是做做样子而已。
他们辩解道，在施工过程中，集团公司曾经派员去施工现场查看过，当逸翠园工程发生质量风波之后，也曾经向第六工程部询问过。第六工程部表示，工程质量问题是由于和黄公司分包太多，有些事田华公司根本就做不了主。第六工程部还表示，逸翠园的设计也有问题，一些管线根本没有预先设计，没有留出预定位置。第六工程部看到设计有问题，曾经提出来，但是和黄管理层方面未予理睬。难道和黄设计图纸上连墙也画斜，连地板也画出渗漏吗？相信没有。
公说公有理，婆说婆有理。和黄（北京）有限公司是施工质量的主要责任者吗？和黄的前员工曾表示，北京公司只是个数据提供者和执行者，香港总部掌握完全的决策权。和黄的管理制度非常严谨，有一套非常严格的近乎机械式的程序。在这套制度里，几乎所有的权力都高度集中在香港总部。总部不仅掌握完全的决策权，而且还控制市场分析和产品分析的权力。
而且在发生任何意想不到的问题时，不能在第一时间处理应变，而要层层上报，逐级请示。逸翠园的问题恰恰就是当个别业主揭发问题时，北京和黄不予理睬，酿成滚雪球效应，越吵越大，使得北京和黄手足无措，令整个集团陷入被动难堪2002 年北京流行小户型的时候，逸翠园项目请的是香港兴业建筑师事务所该事务所设计的产品分为三类——叠拼、六层、小高层。但到了2003 年，公司却将设计改为小户型。2004 年，小户型早已不那么畅销了，公司还在为“是否改成二百平米户型”而犹豫不决。
和黄习惯请香港的设计师担纲。但是，北京地产界的人士普遍认为，香港设计师的设计手法并不太符合北京市场的口味。不过，和黄公司内部人士曾对外界透露说，北京公司毕竟还有一些直接与设计师沟通的机会，相比于上海公司自由度还稍大一些。在上海，虽然合同由设计单位或设计师与上海公司直接签订但设计方案并不直接与上海公司沟通。方案的审定首先经过香港总部，然后转到香港工程部，最后才交由上海工程部执行。
此外，和黄公司还采取典型的矩阵式管理方式：例如，北京公司的工程部直接听命于香港工程部，同时也听命于北京分公司。在这种管理模式下，每个部门都处在一个交点上，形成一种制衡机制，以防止出现滥权的情况。但这种高度集权和制衡制度往往令决策链条过长，决定要层层传导到总部去由总部研究定夺，甚至，连一个信封的设计也要传真回去由总部审定。和黄的本意是希望通过三角制衡，约束内地分公司，以防止不应该发生的滥权谋私。结果是谁都要负责，谁都不能负责，有功劳时个个往前跑，有问题时人人往后躲。
“我们面对的是一个小社会，组织非常严密，但同时工程部和市场部又互为掣肘。”一位业主代表说。
收房之后，对逸翠园的失望情绪从最初开始装修的数位业主开始，在遭到和黄北京的洽谈后迅速扩散。通过电视媒体和网上论坛的图片，逸翠园成为全北京最透明的住宅。旁观者和业主们一样，清晰地看到和黄地产在北京的第一个楼盘存在着墙体歪斜不规则，所用建筑材料质量存在问题的情况。此外，一些房屋的防水不好、漏水严重。
逸翠园事件可以算是和黄进入内地以来遭遇的第一次重大的公众信任危机这对于香港的《苹果日报》来说可是一个天赐良机的特大头条新闻，对此天赐18 日的头版头条大肆渲染逸翠园业主维权事件，大张旗鼓地为业主“维权”，大有赴汤蹈火为民请命之慷慨仗义。
无论是逸翠园还是重庆比华利豪园，业主在介绍自己购买该楼盘时的第一个想法，都与李嘉诚有关。“出于对李嘉诚先生的敬仰，对和记黄埔的高度信任”，没想到，正当人们还在对李嘉诚麾下的和黄在内地大肆圈地的房产开发路径津津乐道之时，逸翠园事件的爆发使人们对其怀有的敬仰和佩服之情变得更为沉重复杂。
有趣的是，逸翠园和重庆比华利豪园的业主中，不乏内地有实力的开发商。
据比华利豪园业主杨先生介绍，重庆这些自己本身就是开发商的业主，都是带着体验“李嘉诚先生会带给我们什么样的豪华、高档生活环境”的想法购买了和黄开发的项目。他们认为，以李嘉诚开发房地产的经验，应该是“我们想到的他们想到了，我们没想到的，他们也替我们想到了”，可没料想，“我们想到的他们也算是想到了，我们没想到的原来他们也确实没想到。”于是，失望与不满油然而生。
实际上，逸翠园事件的升级在于业主对和黄对待事情的态度及处理事情的方式无法认同。由于北京和黄方面迟迟拒绝与业主见面沟通，而仅仅通过简单发函的形式居高临下地强硬坚持自己的立场，推卸责任而不是诚意协商，而双方对解决问题的方式在没有深入商讨的情况下又不可能达成一致，危机的升级便在所难免。
一位有经验的工程师称，内地楼盘的质量很大程度依赖于承包商和施工队的人员素质。对于香港开发商而言，如何管理内地繁杂的建筑承包商和施工队，以达到其所要求的质量是最困难最头痛的事情。要求不严，他们会浑水摸鱼偷工减料，要求严格则是消极怠工频生事端，而且更会以各种借口要求多多。
而不幸卷入事件的李嘉诚更不幸成了内地某些人士眼中的大白象a，与商业运作中的慷慨的慈善家，以至无可奈何地承担了全部的商业责任，甚至还要额外地承担社会负担。就算如李嘉诚这样的非常人物，在大陆这种特殊的环境里，也有无可奈何的时刻。这个时候，我们更应该理解霍英东先生在南沙的困境。
学者出身的业主杨先生对和黄内地项目出现问题的原因总结为，香港公司集权式的管理使各分公司总经理处于无权状态，“总经理跟你谈和一个办事员跟你谈的效果是一样的。而总经理把业主反映的情况再转述给香港高层时，由于香港高层对实际情况没有切身体验和感受，因此对事情的处理就会与业主的期望产生偏差。”当然，这个问题所反映的另一方面是，无权自然无责，有任何问题都可以不用承担任何责任，所以任由危机像烧开水一样，越烧越沸腾，越烧越响。
业主们认为，和黄虽然整体收回逸翠园进行整改，但是他们并没有承认逸翠园在质量方面存在问题。和黄在给业主的第一份函件中称，“因为业主对和黄品牌高档楼盘的心理期望值与现实存在一定差距。”和黄在函件中也表示了歉意，并公布了联系方式期望与业主沟通。和黄的这一回应如果仅从文字方面来看是极不明智的，这无异承认自己的产品确实不是最佳质量，确实未能或者不能达到消费者心目中的基本要求与期望值。
和黄方面表示：“逸翠园项目严格按照国家建设规范的要求进行设计施工，房屋的质量及结构安全符合国家标准。”但是，面对诸多问题的业主，并不接受和黄的一面之词，尽管和黄已向业主承诺将聘请有资质的房屋质量检测机构对逸翠园的房屋进行随机抽检，但业主的要求是，对房屋进行质量检测与鉴定评估等工作应有业主参与，在证明房屋结构没有问题的前提下，再与和黄商讨整改的问题。
正是由于双方在这两个关键点上均未达成一致，因此矛盾迅速升级。据一位受某业主委托经常到逸翠园工地现场查看的工程师表示，逸翠园的房屋存在的主要问题是，后期初装修质量差，在初装中很多必要工序都有偷工的现象，所以造成观感质量很差，而其最主要的结构质量肯定没问题。
北京和黄在这次危机中，高高在上，抱着皇帝女儿不愁嫁的心态，对业主反映出和黄作为一个家族式跨国集团在体制运作方面所存在的僵化的官僚主义问题。层层请示，层层上报，有集权无分权，有成就无问题，有人领功，无人负责的通病，以致事态恶化到难以控制的境地，不得不被动地一而再地向业主让步，最终无可避免地影响甚至损害到和黄品牌与李嘉诚的个人形象。
当然，事件的另一面，也不能否认北京市民对李嘉诚崇高形象的极高期望而形成的明显落差。不论怎么说，逸翠园事件对素来极为重视名誉的李嘉诚个人而言，都是一个极之不幸的甚至说是绝对不应该出现的插曲。
在逸翠园业主维权的事件公开后，同是和黄开发的重庆比华利豪园，其业主维权事件发生在更早之前，但并不为人所知，此次却随着逸翠园事件的升级而浮出水面。
重庆比华利豪园也是和黄在重庆的第一个项目，以开发独栋别墅为主，共计两千多套。据重庆比华利豪园的业主代表杨先生介绍，该别墅小区实际上早在2004 年5 月就已经开始交楼，但业主到2005 年年底才开始陆续入住。
重庆比华利豪园的质量问题并没有在交楼之前被业主所发现，“我们都是在装修时或入住之后才陆续发现了诸如漏水、空调制冷制热效果差等问题”。
与逸翠园的情况类似，重庆比华利豪园的冷气机也存在问题。据杨先生介绍，冷气机的电路板、压缩机等部件都出现过大面积修理的情况，而且制冷制热效果不好，夏天在屋里开冷气机不觉得凉快，冬天也不觉得暖和。
实际上，重庆比华利豪园业主维权事件的暴露，对和黄在内地的项目或许是一个现实的难题。而一旦内地消费者对和黄项目的质量存有质疑，对李嘉诚毕其心力打造而成的超人这一黄金品牌，将是一个必须面对的命题。