第252章 什么是一流开发商
林放与曾黎带着保镖们，浩浩****地去链家集团的总部。
之前链家由于·SOUND音巢投资的拆解，林放持有的40%股份现在由一家香江的不知名小投资公司持有。
这家公司是表姐张雁冰名下的投资公司，专门为持有链家这40%的股份开的。
所以，林放名义上与链家没有什么关系，实际上依然是链家最大的股东。
链家自从吞并了赵氏纸农的资产，现在发展迅猛。
之前赵氏纸农在京城周边的那些拆迁项目，被左晖整理过后，把一些远离京城的项目全部打包卖掉，然后集中精力搞好燕郊的一个旧改项目。
同时，在全国的一线与二线城市开始大量租赁铺位，开设中介店铺，链家中介现在可以说，遍布全国的主要城市。
几乎所有主要城市的中介市场都被他们占据了8成的份额。
另外，在京城、申城、羊城、鹏城开始接触一些小地块的开发，为将来的大地块开发积累经验。
林放听完左晖的汇报，深感，左晖还没有开窍。
房地产的开发，哪里有人是等钱够了才去拿地开发的。
林放感觉，有必要给他们上一堂课才行。
把所有公司高层都叫过来，曾仁全和方芳也在其中。
曾黎充当林放的秘书，在一旁协助，给人一种感觉，夫妻两人在给员工开会。
林放拿着中性笔在黑板上写着“开发商”三个字，然后提问：“你们来说下，开发商主要的事情是做什么。或者说，开发商要怎么样赚钱。”
左晖第一个举手回答：“林总，我认为，开发商主要的工作，就是拿地，开发，然后卖楼，赚钱。”
“嗯，很好，还有没别的回答？”林放示意左晖坐下，果然，思维就是最普通的基层民营企业思维。
其他人你看我，我看你，一个个都小声地说，房地产开发不就是这样的吗？还有其他的回答？
曾仁全站起来回答：“姐夫，我认为开发商还要建商场，建写字楼，不卖，收租。”
“很好。不过现在说的是住房开发，不是商业开发。还有没别的补充？”林放示意曾仁全坐下。
过了一小会，没有第三个人回答了，林放在小黑板上写着：“你们说的没错，这些都是开发商做的事情。不过，左总说的，只是一个三流开发商做的事情。”
众人一听，这是三流做的事情？左晖连忙举手：“林总，那什么才是一流开发商做的事情？”
“三流开发商，拿地、建楼、卖房赚钱；
二流开发商，拿地、建楼，建一半，卖楼花；
一流开发商，拿地、拿地、拿地，坐等土地升值，然后卖掉大赚一笔钱。”
林放一边说，一边在小黑板上写下来。
有人举手问道：“林总，这么说，一流开发商都不开发房子的吗？只拿地就行？”
林放说道：“当然不是全部拿回来的地都不开发，关系好的地方不开发，关系不好的地方，慢慢开发，或者缓一缓再开发。”
又有人举手：“那么，拿地投入了那么多钱，慢慢开发或者缓一缓再开发，从资金回笼的角度来说，这是不可取的啊，很容易公司资金就断裂了。”
林放说道：“这就涉及到另一个方面，贷款与融资。
拿地，分为三种情况，第一种，拿了就开发的，这种就直接去银行进行短期抵押贷款，年限一般是3年，只要你能拿出保证金去拍卖地块就可以拿地开发，不必等自己够钱了才去。”
左晖一听，原来可以贷款开发，赶紧记下来。
“第二种，就是中期投资地块。”林放继续说道：“这类地块，拿下来缓慢地开发，等个5~8年，打包卖给其他开发商，进行的银行贷款是属于中期抵押贷款，年限在10~15年左右。出售地块后收益一般在10倍，期间可能会面临一些罚款，还有提前还贷的手续费与罚息，不过与收益相比，那就是毛毛雨。”
众人一听，竟然还可以这样，赶紧记下来。
林放写完第二种，看他们都差不多记好了，就开始写第三种。
“第三种，就是长期囤地。这种囤地的资金要怎么来呢？融资。
什么是融资呢？它分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票、股权融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤回资金。
囤地由于动不动就是十几二十年，银行贷款并不合适。虽然银行最高年限可以抵押地块贷款30年，但是实际操作最高也只会给你15年，将来随着房地产的发展，可能10年就已经是最高了，还得有关系才能拿到。所以，债务性融资只能发行债券和票据。
可是，咱们的企业现在没有名气，没人买我们的债券和票据，所以现阶段最好的方式就是权益性融资。
长期囤地会出现一些政策性的问题，比如我估计在10年以后，会出台政策，拿地两年必须开发，否则第一年罚款第二年回收。所以，囤的地块在政策出来后就得慢慢地开发，顺便搞些骚操作，比如工地时不时失火，然后又时不时有人投诉甚至起诉等等，总之各种理由停工拖延时间。
虽然在囤地过程中会出现各种不菲的费用，但是囤地收益是非常的恐怖的，一般囤的时间在10~20年，收益在50倍起步，上百倍都很正常，那些罚款啊、骚操作啊等等的费用与之相比，九牛一毛都算不上。”
左晖等人犹如打开了天灵开窍一般，两眼发光，根本不知道要如何形容，一个个嘴里喊着卧槽。
这时候，方芳弱弱地说了一句：“这不是资本主义的投机吗？哪里有一个开发商的样子了……”
曾黎瞪了方芳一眼，吓得方芳不敢说话了。
林放心想，这方芳不愧是高才生，能看出这就是资本主义的金融投机商。
除了自己掏钱拿地，然后老老实实盖楼，盖好了卖房子赚钱，那是经典的资本主义运作模式。
但是，只要与贷款沾了边，以资金进行运作，这个就不再是经典模式，而是现代金融模式。
某种意义上，建筑商包工头这些才算是正经的房地产资本家，占有部分生产资料，比如挖掘机、打桩机等等，雇佣工人进行作业，以直接剥削工人赚取剩余劳动价值。
至于那些房地产开发商，其实他们与炒房客其实没什么不同，都是吃的投机的饭。
区别在于单体的规模，一个是天上飞着的喜欢到处喷火烧毁山林的有翼蜥蜴，一个是地上打洞到处搞地下破坏的老鼠。